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下半年,请做好收割炒房客韭菜的准备

下半年,请做好收割炒房客韭菜的准备
发表于 2019-12-02 19:12:36 | 热度:1376

据估计,2019年是投机者最黑暗的时刻。

房地产市场回报率“负”的大概率时代即将到来。

作为房地产市场的领头羊,一线城市的房地产价格自2016年以来一直处于水平状态。

近日,中泰宏观研究报指出,如果房价不上涨,或者房价涨幅很小,那么这意味着投机者实际上每天都在赔钱。例如,在上海持有房地产的总成本接近9%,但收益不到1.2%。就目前的情况而言,中国至少有一半的城市开始在持有房地产方面亏损。

事实上,在过去的一年里,中国大多数城市的房价涨幅都没有超过5%,甚至在一些城市,房价已经回落到一年前。

然而,那些希望打破控制漏洞的投机租户似乎没有通过想象房地产来刺激经济的计划。

2019年5月24日,《人民日报》发表了一篇题为“中国不会依靠房地产投机来刺激经济”的文章这彻底打破了房地产市场长期以来的“反周期监管”规则,粉碎了投机者的最后一线希望。

1、宏观政策层面

长期以来,房价飙升的理论一直有一只“看不见的手”来掩盖底部,这使得许多投机者坚信房地产市场“支持勇敢的人死了,饿死的人死了,胆小的人死了”。结果,他们疯狂地增加杠杆。

这种情况,在今年730年的政治局会议上,一切都变了。“不要用房地产作为经济的短期刺激”这句话直接推翻了已经使用了20年的腔壶理论(chamber pot Theory)。

这只是开始。

限制房地产信托融资;

限制住房企业外债融资;

严格查处资金非法进入房地产;

严格控制房地产开发贷款;

限制房地产开发商融资,32个城市开展房地产贷款业务专项检查;

政策越来越严格了。

不仅如此,过去所有所谓的“积极”房地产市场与房地产几乎没有关系。

4万亿元的旧城改造完全是为了旧城改造。

水9000亿,这个“补丁”已经做好,资金减少很难进入楼市。

房地产基金的所有可能途径都被封锁了,即使制定了政策,房地产也应该完全避免。

没有回头路,投机者,尤其是高杠杆投机者。

2.房价上涨

政策层面的严厉程度在房价上涨中表现得更加明显。在过去的一年里,全国100个城市的房价上涨了6%以上,涨幅很小甚至没有。

然而,根据2018年的通胀率,房地产投资需要至少10%的年房价才能超过普通理财产品。当然,这不包括各种税费。

就目前情况而言,在100个城市的房价统计中,有一半城市的房价在过去一年上涨不到6%。即使按照3%的租金回报率、5%的资本成本和4%的建筑折旧,所有这些城市的房屋都在亏损。

在中国大多数城市,租赁市场非常小,尤其是在三线和四线城市,租金收入几乎可以忽略不计。

在过去的一年里,房价一直在回升。未来呢?

办公室主任认为,房地产市场可能处于一个横向时期。简单而通俗地说,房价不涨不跌是最好的结果。即使房价上涨或下跌,也应该在合理的范围内。

这对投机者是致命的打击。

在前一篇文章中,参谋长实际上提到了一个观点,买房比房价上涨更重要的是房子的流动性。

就投机者而言,这是另一回事。房价的上涨和房子的流动性一样重要。为什么?从房地产投资理论来看,房价没有上涨或略有上涨,因为投机者正在赔钱;从过去的经验来看,只要房价一两年不上涨,投机者就会恐慌,特别是那些高杠杆的投机者。

房价不会涨也不会跌,这对投机者来说是一个巨大的考验。基于优越的基本面,一线和二线城市仍然能够以较低的价格出售,而且还有退路。对于基本面不佳的三四条线,以及基本面不佳的三四条线,投机者将被长期锁定。

3.这房子越来越难卖了。

横向价格趋势所呈现的市场是“没有价格市场”。卖掉房子很难。如果你想在短时间内实现它,只有一个办法:以较低的价格出售它,这肯定不能满足房地产投机界对房价回报的期望。

与此同时,二手房市场也受到密切关注。

统计数据显示,在36个重点城市中,8月份有16个城市二手房价格同比下降,三亚、青岛、重庆、郑州和海口位列前五。

与房价下跌相比,更值得注意的是二手房的上市急剧增加。许多房地产投资明星城市的二手房上市创下新高。

根据家庭链接,截至9月,19个城市共有112.9万套二手房上市,比2018年增长83.9%。与2017年相比,二手房上市数量增加了两倍多。

截至9月4日,杭州二手房存量已超过9万套。

诸葛寻找住房的数据显示,6月份Xi安市共有95,363套二手房上市,比上个月增长6.23%。

据媒体报道,重庆二手房市场最近大幅增加了20多万套。

武汉二手房上市108,000套;

......

不仅如此,二手房上市数量继续激增,而二手房成交量继续下降。

据易居房地产研究所9月17日发布的一份报告显示,易居研究所监测的13个城市的二手房成交量在9月上半月为29,305套,较8月上半月下降了16.6%,较2018年同期下降了10.8%。

从数据中可以清楚地看出,二手房的价格和成交量正在调查之中,销售市场已经转向购买市场,这对投机者来说无疑是一场灾难。

4.收获油炸租户

各种迹象表明,中国房地产市场迎来了一个重大而深远的转折点。

显然,在实体经济和房地产之间的博弈中,这一次,上面毫不犹豫地选择了前者。“不把房地产作为刺激经济的短期手段”在中国房地产市场具有划时代的意义。

就目前情况而言,即使房价不下跌,只要房价保持水平一两年,大多数投机者都承受不了。

面对房地产市场20年没有变化的局面,投机者面临两种选择。

或者冒着切断抵押贷款的风险,同时忍受持有成本的增加和财产附带财富的稀释。要么选择低价出售,别无选择。

毕竟,你出来归还只是时间问题。毕竟,投机者无法逃脱被收获的命运。

这时,有些人总是快乐的,有些人是悲伤的。

一直处于弱势的贫困群体终于站了起来。市场和政策都选择站在自己一边。在水平时期,市场更有可能买房子,并有更多的谈判和选择空间。此外,水平时期韭菜收获的机会越多。

例如,如果你所在城市的开发商热衷于折扣和促销,那么周边地区的二手房必然会下跌。与此同时,这里的投机者必然要承担资本链断裂的风险。市场出现了集中抛售,有机会从中找到竹笋。

最后,参谋长想说,朋友只是需要的。2019年下半年,请准备好从油炸租户那里收获韭菜。

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